Bir işyeri kiraladınız ve ilk ay sonunda soru geldi: “Kira faturasını kim kesecek, nasıl kesilecek?” Bazı mülk sahipleri her ay e-Arşiv fatura gönderir. Bazıları hiç fatura kesmez ve kiracıdan stopaj kesmesini bekler. Bazıları ise “fatura istemiyorsanız kira daha düşük olur” der.
Bu üç durumun her birinin vergi sonucu farklıdır. Hangisinin sizin için geçerli olduğu, büyük ölçüde kiraya verenin kim olduğuna bağlıdır. Bu yazıda işyeri kira faturasının kimler tarafından ve nasıl düzenlendiğini, faturada bulunması gereken bilgileri, 2026 yılında geçerli belge kurallarını ve kiracının kontrol etmesi gerekenleri adım adım anlatıyoruz.
Not: Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Tutarlar her yıl güncellenir ve kiraya verenin vergisel durumu kişiden kişiye değişir. Kendi sözleşmeniz için mali müşavirinizin görüşünü alın.
Önce Temel Soru: Kiraya Veren Kim?
İşyeri kirasının nasıl belgeleneceği, mülk sahibinin vergisel statüsüne göre değişir. Uygulamada üç durum öne çıkar.
1. Kiraya veren bir şirket
Mülk bir limited veya anonim şirkete aitse, kira bu şirketin ticari faaliyetinin bir parçasıdır. Şirket kiracıya her dönem fatura düzenler ve faturada KDV hesaplanır. Bu durumda kiracı, gerçek kişiden kiralamada olduğu gibi kira stopajı kesmez.
2. Kiraya veren bir ticari işletme sahibi
Mülk sahibi bir şahıs işletmesi sahibiyse ve işyeri bu işletmenin aktifine kayıtlıysa, kira geliri de ticari kazancın bir parçası sayılır. Bu durumda da genellikle fatura düzenlenir. Mülkün işletmeye kayıtlı olup olmadığı belirleyicidir. Bunu kiraya verenin mali müşavirinden öğrenmek en sağlıklı yoldur.
3. Kiraya veren bir gerçek kişi (mükellef değil)
En yaygın durum budur: Mülk, ticari faaliyeti olmayan bir kişiye aittir. Bu durumda kiraya veren genellikle fatura düzenlemez. Bunun yerine yük kiracıya geçer. Kiracı işletme, ödediği kira üzerinden gelir vergisi stopajı keser ve bunu mülk sahibi adına vergi dairesine yatırır. Stopaj, vergiyi kaynağında kesip devlete yatırma yöntemidir.
Bu senaryoda belge düzeni faturadan farklıdır. Ödeme banka kanalıyla belgelendirilir ve kesilen vergi muhtasar beyannamede gösterilir. Hangi belgelerin saklanacağını mali müşavirinizle netleştirin. Stopaj hesabını ve yevmiye kayıtlarını Kira Ödemesinin Muhasebe Kaydı ve Stopaj yazımızda örneklerle anlattık.
Fatura Düzenlenmesi Ne Zaman Zorunlu?
Kiraya veren fatura düzenleyen bir mükellefse, faturanın hangi durumda zorunlu olduğunu bilmek önemlidir. TÜRMOB’un 12 Ocak 2026 tarihli sirkülerine göre kurallar şöyle:
- 2026 yılı fatura düzenleme sınırı 12.000 TL’dir. Bu tutar, 31 Aralık 2025 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan 588 Sıra No’lu Vergi Usul Kanunu Genel Tebliği ile belirlendi.
- Tutar sınırın altında olsa bile alıcı isterse fatura verilmesi zorunludur.
- Kiracı bir ticari işletme ya da serbest meslek erbabıysa, tutar sınırı aranmaz. Bu alıcılara fatura verilmesi ve bu alıcıların fatura istemesi zorunludur.
İşyeri kiralayanların büyük çoğunluğu şirket ya da serbest meslek erbabı olduğu için pratik sonuç şudur: Kiraya veren fatura düzenleyen bir mükellefse, kira tutarı ne olursa olsun fatura istemelisiniz.
Fatura alınmazsa ne olur?
Belge düzenine uyulmaması iki tarafı da etkiler. Aynı sirkülere göre fatura vermeme veya almama halinde ilk tespitte 17.000 TL’den başlayan özel usulsüzlük cezası söz konusudur. Yani “fatura istemeyelim, kira biraz düşsün” önerisi kiracıyı da cezai risk altına sokar. Faturasız ödenen kira gider olarak da gösterilemez. Gider belgelendirme kurallarını Şirket Harcamalarını Gider Göstermek yazımızda ayrıntılı ele aldık.
2026’da Kira Faturası: Kâğıt mı, e-Arşiv mi?
Faturanın formatı da kiraya verenin durumuna göre değişir. TÜRMOB sirkülerindeki bilgilere göre:
- e-Fatura sistemine kayıtlı kiraya verenler, e-Fatura kullanan kiracılara e-Fatura, diğerlerine e-Arşiv fatura düzenler.
- e-Fatura sistemine kayıtlı olmayan bilanço esasına göre defter tutan mükellefler, 1 Ocak 2026’dan itibaren tutara bakılmaksızın e-Arşiv fatura düzenlemek zorundadır.
- Basit usul ve işletme hesabı esasına göre defter tutanlar, vergiler dahil 3.000 TL’yi aşmayan faturaları 31 Aralık 2026’ya kadar kâğıt olarak düzenleyebilir.
- 1 Ocak 2027’den itibaren bu mükellefler de tutara bakılmaksızın tüm faturalarını e-Arşiv portalından düzenleyecek.
İşyeri kiraları çoğunlukla 3.000 TL’nin üzerinde olduğu için, kira faturalarının büyük bölümü bugün zaten elektronik olarak düzenleniyor. e-Fatura sistemine kimlerin geçmek zorunda olduğunu E-Faturaya Geçiş Zorunluluğu yazımızda anlattık.
Kira Faturası Adım Adım Nasıl Kesilir? (Kiraya Veren İçin)
Kiraya veren fatura düzenleyen bir mükellefse, her dönem şu adımları izler:
Adım 1: Kiracının bilgilerini doğru alın
Kiracının tam unvanı, vergi dairesi, vergi kimlik numarası ve adresi faturaya eksiksiz yazılmalıdır. Kiracı e-Fatura kullanıcısıysa fatura e-Fatura olarak düzenlenir. Bunu GİB sisteminde kiracının vergi numarasıyla sorgulayabilirsiniz.
Adım 2: Açıklamayı net yazın
Fatura açıklamasında hangi dönemin ve hangi işyerinin kirası olduğu açıkça belirtilmelidir. Örnek: “Ekim 2026 dönemi işyeri kira bedeli – [işyeri adresi]”. Bu açıklama, hem kiracının muhasebe kaydını hem de olası bir incelemede ispatı kolaylaştırır.
Adım 3: Tutarı ve KDV’yi doğru gösterin
Kira bedeli ve hesaplanan KDV faturada ayrı satırlar halinde yer alır. Sözleşmedeki kira bedelinin “KDV dahil” mi “KDV hariç” mi yazıldığını kontrol edin. İki taraf arasındaki anlaşmazlıkların önemli bir kısmı bu noktadan çıkar. Uygulanacak KDV oranını mali müşavirinizle teyit edin.
Adım 4: Faturayı süresinde düzenleyin
Kira faturası, kira dönemine uygun olarak her ay ya da sözleşmede belirlenen ödeme dönemine göre düzenlenir. Kira peşin ödeniyorsa faturanın tarih ve dönem açıklamasını mali müşavirinizle birlikte belirleyin.
Adım 5: Faturayı kiracıya iletin ve arşivleyin
e-Fatura ve e-Arşiv faturalar elektronik olarak iletilir. Kâğıt fatura düzenleyen basit usul mükellefleri ise faturanın bir nüshasını saklar. Saklama sürelerini Evrak ve Belge Saklama Süreleri yazımızda bulabilirsiniz.
Kiracı Olarak Nelere Dikkat Etmelisiniz?
Kira faturası kiracının da sorumluluğudur. Aşağıdaki listeyi sözleşme imzalarken ve her ay faturayı aldığınızda gözden geçirin:
- Kiraya verenin statüsünü öğrenin: Şirket mi, ticari işletme mi, gerçek kişi mi? Fatura mı alacaksınız, yoksa stopaj mı keseceksiniz? Bu, sözleşme imzalanmadan netleşmeli.
- Sözleşmede brüt/net ve KDV ayrımını yazdırın: Fatura kesilecekse KDV dahil mi hariç mi, stopaj kesilecekse brüt mü net mi? Bu ayrım yazılı olmazsa ilk ödemede tartışma çıkar.
- Fatura bilgilerini kontrol edin: Unvan, vergi numarası, adres ve dönem açıklaması doğru mu?
- Ödemeyi banka üzerinden yapın: Açıklama kısmına dönem bilgisini yazın. Bu, ödemenin ispatını kolaylaştırır.
- Faturayı zamanında mali müşavirinize iletin: Geciken faturalar dönem hatalarına yol açar.
- Aidatı kiradan ayrı takip edin: Aidat ve ortak gider payları kira bedeliyle aynı kalem değildir. Ayrımın muhasebe tarafını Ofis Yönetiminde Aidat, Stopaj ve Kira Gideri yazımızda anlattık.
Sanal Ofis ve Hazır Ofiste Durum Nasıl?
Ofis ihtiyacını bir hizmet sağlayıcıdan karşılayan işletmeler için tablo daha sadedir. Sanal ofis ya da hazır ofis hizmeti veren şirket, size her dönem bir hizmet faturası düzenler. Gerçek kişiden kiralamadaki gibi stopaj hesaplama, kesme ve beyan etme yükü doğmaz.
Kiracının iç sesi çoğu zaman şöyledir: “Ev sahibi fatura kesmiyor, stopajı ben mi hesaplayacağım?” Hizmet faturasıyla çalıştığınızda bu soru ortadan kalkar. Faturayı alır, mali müşavirinize iletirsiniz. Gerisi standart bir gider kaydıdır.
Workaway Ofis’te sanal ofis ve hazır ofis bedeli fatura karşılığı ödenir. Stopaj yükü doğmaz.
Sıkça Sorulan Sorular
Ev sahibi gerçek kişiyse işyeri kira faturası keser mi?
Hayır, genellikle kesmez. Ticari faaliyeti olmayan gerçek kişi mülk sahipleri fatura düzenlemez. Bu durumda kiracı işletme, ödediği kira üzerinden gelir vergisi stopajı keser ve mülk sahibi adına vergi dairesine yatırır. Belge düzenini mali müşavirinizle netleştirin.
Kira tutarı 12.000 TL’nin altındaysa fatura zorunlu mu?
Evet, çoğu durumda zorunludur. 2026 için fatura sınırı 12.000 TL olsa da alıcı isterse daha düşük tutarlarda da fatura verilmesi zorunludur. Kiracı bir ticari işletme ya da serbest meslek erbabıysa tutar sınırı hiç aranmaz.
Kira faturası kâğıt olarak kesilebilir mi?
Yalnız sınırlı durumlarda. Basit usul ve işletme hesabı esasına göre defter tutanlar, vergiler dahil 3.000 TL’yi aşmayan faturaları 31 Aralık 2026’ya kadar kâğıt düzenleyebilir. 1 Ocak 2027’den itibaren bu mükellefler de tüm faturaları e-Arşiv olarak düzenleyecek. Diğer mükellefler için 2026’dan beri e-Arşiv zorunludur.
Faturasız kira ödemek kiracı için risk mi?
Evet. Fatura düzenlenmesi gereken bir işlemde fatura almamak kiracıya da özel usulsüzlük cezası doğurabilir. TÜRMOB sirkülerine göre bu ceza 2026’da ilk tespitte 17.000 TL’den başlar. Ayrıca faturasız ödenen kira gider olarak gösterilemez.
Sanal ofis için kira faturası mı kesilir?
Hayır, hizmet faturası kesilir. Sanal ofis ve hazır ofis hizmeti veren şirket her dönem hizmet faturası düzenler. Gerçek kişiden kiralamadaki gibi kiracının stopaj kesme ve beyan etme yükü doğmaz.
Kira Faturası Derdi Olmadan Ofis: Workaway Ofis
Kiraya verenin statüsünü sorgulamak, stopaj hesaplamak ve her ay faturanın gelip gelmediğini takip etmek küçük işletmeler için ek bir yüktür. Workaway Ofis’in Anadolu Yakası sanal ofis hizmeti; yasal adres, tebligat bildirimi ve evrak yönetimini tek bir hizmet faturasında toplar. Ekibinizle çalışacağınız size ayrılmış bir alana ihtiyacınız varsa hazır ofis seçeneğimizi inceleyebilirsiniz.
2017’den beri Maltepe İdealtepe’deki 300 m²’lik kendi mülkümüzde, doğrudan mülk sahibi olarak hizmet veriyoruz. Siz işinize odaklanırken, biz adresinize gelen evrak trafiğini üstleniriz. Sorularınız için iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.
Kaynak: TÜRMOB sirküleri, 12 Ocak 2026
